목차
1. 건축물의 용도변경이란?
2. 용도변경 절차
3. 유의사항
4. 건축물대장
5. 이행강제금
1. 건축물의 용도변경
- 건축물의 용도변경은 기존 건축물의 사용 목적을 다른 용도로 전환하는 절차를 의미합니다. 이를 통해 건축물의 활용도를 높이고 부동산 가치를 증대시킬 수 있습니다. 하지만 관련 법규와 절차를 준수해야 하며, 이를 무시할 경우 법적 제재를 받을 수 있습니다.
실제로 용도변경은 건축 허가나 신고 후 하는 것과 허가나 신고 없이 건축주나 임차인 및 소상공인들이 임의로 하는 것이 있습니다. 용도를 변경하는 이유는 업무용처럼 건물이 낡아서 공실이 증가하게 되거나, 상가건물처럼 노후하여 임대료가 하락하고 경쟁력이 상실되는 데 있습니다.
2. 용도변경 절차
- 용도변경을 하려면 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장, 군수,구청장의 허가를 받거나 신고를 해야 하며, 용도변경 후의 건축기준이 법령이 정하는 건축기준에 맞아야 합니다. 도시관리계획에 따라 지정된 용도지역, 용도지구, 용도구역에서는 지정목적에 맞게 건축할 수 있는 건축물의 용도를 제한하고 있으므로, 용도를 변경할 때에는 각 토지에 지정된 용도에 맞게 변경해야 합니다.
‘자동차관련시설군 등’ 건물은 같은 시설군 안에서 용도변경 하려면 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장,군수,구청장에게 건축물대장 기재내용을 변경해달라고 신청해야 합니다. 예를 들어 공연장에서 무도장으로 용도를 변경하려면 건축물대장 기재사항을 변경해야 합니다. 같은 시설 군 중 같은 용도에 속하는 건축물 상호 간의 용도변경의 경우는 용도변경의 허가,신고 또는 건축물 기재사항 변경신청 없이 용도변경을 할 수 있습니다.
또 건축법상 시설 군 8의 주거업무시설 군중 다가구주택(단독주택)을 공관(단독주택)으로 변경하려는 경우나, 건축법상 시설 군 4의 문화 및 집회시설 군 중 공연장(문화 및 집회시설)을 예식장(문화 및 집회시설)으로 변경하려는 경우가 그렇습니다.
(1) 변경 가능 여부 확인: 변경하려는 용도가 건축법 및 국토계획법상 허용되는지 확인합니다.
(2) 허가 또는 신고 진행: 시설군이 다른 용도로 변경 시 허가가 필요하며, 같은 시설군 내에서 변경 시 신고만 하면 됩니다.
(3) 건축물대장 변경 및 사용승인: 공사가 필요한 경우 이를 완료한 후 사용승인을 받아야 합니다.
건축물의 용도를 변경하려면 다음의 용도별 시설군 구분에 따라 특별자치시장 · 특별자치도지사 · 시장 · 군수 · 구청장의 허가나 신고, 또는 건축물대장 기재내용 변경신청을 해야 합니다.
예를 들어, 8.주거업무시설군인 단독주택을 7.근린생활시설군인 미용원으로 용도를 변경할 때는 상위 시설군 용도로 변경하는 경우이므로 허가 대상입니다. 반대로, 7.근린생활시설군인 음식점을 8.주거업무시설군인 단독주택으로 용도를 변경할 때는 하위 시설군 용도로 변경하는 경우이므로 신고 대상입니다.
(1) 허가 대상 : 시설군의 순서에 의해 상위군의 용도로 변경하는 경우
(2) 신고 대상 : 시설군의 순서에 의해 하위군의 용도로 변경하는 경우
(3) 건축물대장 기재내용 변경 신청 : 같은 시설군 안에서의 용도 변경
| 구분 | 건축물의 세부용도 |
| 1. 자동차 관련 시설군 | 자동차 관련 시설 |
| 2. 산업 등 시설군 | 운수시설, 창고시설, 공장, 위험물저장 및 처리시설, 자원순환 관련 시설, 묘지 관련시설, 장례시설 |
| 3. 전기통신시설군 | 방송통신시설, 발전시설 |
| 4. 문화 및 집회시설군 | 문화 및 집회시설, 종교시설, 위락시설, 관광휴게시설 |
| 5. 영업시설군 | 판매시설, 운동시설, 숙박시설, 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설 |
| 6. 교육 및 복지시설군 | 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설, 야영장시설 |
| 7. 근린생활시설군 | 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설(다중생활시설 제외) |
| 8. 주거업무시설군 | 단독주택, 공동주택, 업무시설, 교정 및 군사시설 |
| 9. 그 밖의 시설군 | 동물 및 식물 관련 시설 |
3. 유의사항
- 법적 제한 검토: 해당 지역의 용도지역과 지구단위계획에 따른 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 건축 기준 및 구조적 안전 검토: 화재안전, 피난시설 등 추가적인 시설 기준을 충족해야 합니다.
- 필요 서류 준비: 신청서, 설계도면, 구조안전확인서 등 관련 서류를 준비해야 합니다.
용도변경은 부동산의 활용성을 극대화할 수 있는 중요한 방법이지만, 전문가의 도움을 받아 정확한 절차를 따르는 것이 중요합니다.
4. 건출물대장
- 건축물의 소재, 번호, 종류, 구조, 건평, 소유자의 주소, 성명 등을 등록하여 그 상황을 명확하게 기록해 놓은 장부를 말합니다. 시장 · 군수 · 구청장이 건축물과 그 대지의 현황을 적어서 보관합니다.
건축물대장은 일반건축물대장과 집합건축물대장이 있습니다. 전자는 일반건축물에 해당하는 건축물 및 대지에 관한 현황을 기재한 대장이고, 후자는 집합건축물에 해당하는 건축물 및 대지에 관한 현황을 기재한 대장입니다.
이것은 건축물 1동을 단위로 건축물 마다 작성하고 부속건축물이 있으면 그것은 주된 건축물대장에 포함하여 작성합니다. 집합건축물 대장은 표제부와 전유부분으로 나누어 작성합니다. 건축물대장은 건축물의 사용승인서를 내준 경우, 건축허가 대상 외의 건축물은 공사를 끝낸 후 기재를 요청한 경우 등에 기재합니다.
이미 등기된 건축물이 등기부에 적힌 부동산의 표시가 건축물대장과 일치하지 않을 경우에는 소유권의 등기명의인은 등기부를 정정하지 않으면 그 부동산에 다른 등기를 신청할 수 없습니다. 또 등기부에 적힌 등기명의인의 표시가 건축물대장과 일치하지 않는 경우에 그 등기명의인은 등록명의인 표시의 변경등록을 하지 않으면 해당 부동산에 다른 등기를 신청할 수 없습니다.
따라서 건물에 대한 내용에 변경이 있을 때는 등기부를, 명의인이 다를 때는 건축물대장의 내용을 변경하고 등기를 신청해야 합니다. 건축물대장은 1992년 6월 1일 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙의 시행으로 종전의 가옥대장을 건축물대장으로 명칭을 변경한 것이라고 합니다. 경과규정을 두어 건축물대장으로 이기하기 전까지 종전의 가옥대장은 건축물대장으로 봅니다.
근거는 건축법 및 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙입니다. 건축물대장은 행정부(국토교통부)에서 관리하며, 그 내용은 등기부의 내용과 반드시 일치하지 않습니다. 따라서 거래, 임차 등을 할 때는 양자를 잘 확인해야 합니다.
6. 이행강제금이란?
건축물의 용도를 변경하고자 할 때에는 우선 변경하고자 하는 용도가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 해당 용도지역 ,지구 안에서 건축할 수 있는 용도인지 고려해야 하며, 변경하려는 용도의 건축기준을 만족시켜야 합니다. 만약, 용도변경을 위한 기존 건축물의 수선 또는 변경이 필요한 경우에는 다음 사항을 준수해야 합니다.
1. 허가 · 신고 대상이면서 용도변경 부분의 연면적이 100m2 이상 : 건축법에 따른 사용승인 필요
2. 허가 대상이면서 용도변경 부분의 연면적이 500m2 이상 : 반드시 건축사가 수선 또는 변경 설계
허가나 신고 없이 무단으로 용도변경을 한 경우에는 관할관청이 이행강제금으로 해당 용도변경 부분의 시가표준액의 10%에 해당하는 금액을 부과할 수 있습니다.
이행강제금
허가권자는 위반 건축물 등에 대한 조치의 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주 등에 대하여 부과하는 금액을 말합니다. 단, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준)이 60m2 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호에 해당하는 금액의 1/2의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과합니다.
1. 건축물이 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가 · 신고 없이 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1m2의 시가표준액의 50/100에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반내용에 따라 「건축법 시행령」 제115조의3에서 정하는 비율을 곱한 금액
2. 건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 10/100의 범위에서 위반내용에 따라 「건축법 시행령」 제115조의2에 따라 정하는 금액
또한 허가권자는 영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등을 한 경우에는 2배의 범위에서 가중할 수 있으며, 축사 등 농업용 · 어업용 시설로서 500m2 이하인 경우와 그 밖에 동기 · 위한 범위 및 시기 등을 고려하여 일정 경우에 한해 감경하여 이행강제금을 부과 · 징수할 수 있습니다.