모든 부동산은 각각 다르다는 부동산의 자연적 특성 중 하나. 개별성의 특성으로 말미암아, 부동산에는 일물일가의 법칙이 적용되기 어렵고, 부동산의 가격구성에는 개별적 요인이 작용하는 등 여러 가지의 특성이 파생된다. 또한, 부동산은 일반 상품과 같은 견본거래가 불가능하게 되고, 부동산 거래 등 각종 부동산활동의 출발은 항상 해당 부동산에 대한 현황이나 가격, 특징 등 부동산에 대한 개별적인 정보와 해당 부동산에 영향을 미치는 각종 행정, 경제, 사회적인 요인들에 대한 정보의 수집과 분석부터 시작된다.
지표상의 어느 한 지점의 부동산은 환경, 경관, 위치, 지형, 지세, 지반 등이 동일한 것이 없을 뿐만 아니라 그 개성도 다양하다. 설령 건물이 같더라도 자리 잡은 위치가 달라 즉 물적 상태의 동일한 부동산은 하나밖에 없다는 성질을 말한다.
이러한 것은 부동산의 또 다른 특성의 하나인 부동성이라는 특성 때문에 파생적으로 생기는 것이라 말한다. 이 때문에 부동산은 토지의 가격이나 수익이 개별로 형성되며,
목적물인 대상 부동산과 다른 부동산의 비교를 어렵게 하여, 시장에서 상품 간에 완전한 대체관계가 제약되며,
부동산활동이나 현상을 개별화(individualization)시키고,
택지의 개별요인을 생기게 하며 그 분석을 필요하게 하고,
부동산평가에서 표준지 선정, 가치판단 기준의 객관화를 어렵게 한다.
부동성이란?
- 토지 그 자체는 움직이지 않고 지리위치도 변화시킬 수 없다는 자연적 성질을 말한다.
부동성은 동산과 부동산을 구별하는 근거가 되며,
부동산활동을 임장활동화, 정보활동화 시킨다.
부동산활동 및 현상을 국지화시켜 지역특성을 띠게 하고,
부동산시장을 추상적시장으로 만든다.
지방자치단체를 운영하기 위한 세원의 기초(primary source of taxation)가 되게 한다.
중앙정부나 지방자치단체의 상이한 규제와 통제(control)를 받게 한다.
특정 위치의 토지는 특정한 지대 혹은 지가와 임료(rent)를,
토지의 이용방식에 큰 제약을 주고 과밀과 과소의 문제를,
외부효과를 발생시킨다. 그리고
전유를 가능하게 한다.
일물일가 법칙 (Law of One Price) 이란?
- 동일한 제품은 그 가격이 어떤 통화단위로 표시되든 동일한 가격으로 판매되어야 한다는 주장이다.
동일한 제품도 일시적으로 상이한 곳에서 다른 가격에 판매될 수 있다. 이는 재정거래(arbitrage)의 기회를 의미한다. 제품 가격이 싼 시장에서 구매하여 비싼 시장에서 되팔아 차익을 취하는 경제행위를 '재정거래(arbitrage)'라고 한다. 따라서 재정거래를 매개로 한 시장의 수요, 공급 조정을 통해 동일한 제품의 가격은 장기적으로 거래장소와 무관하게 같아지게 된다.
영국의 경제학자 제본스(W.S.Jevons)는 동일 상품에는 가격차별이 존재할 수 있다는 의미로 일물일가의 법칙을 무차별법칙(Law of indifference)이라고 불렀다.
일물일가 법칙 이해를 위한 예시로는..
미국 LA에서 20달러에 판매되는 운동화가 서울에서는 3만원에 판매되며, 환율이 1,000원/달러라고 하자. 이는 일물일가의 법칙에 반한다. 달러표시 가격 기준으로 LA에서는 운동화 가격이 20달러임에 반해, 서울에서는 30달러이기 때문이다.
이 경우 재정거래자(arbitrageurs)들은 LA에서 운동화를 사서 서울에서 되파는 방식으로 운동화 한 켤레당 10달러(=10,000원)의 차익을 얻을 수 있다.
일물 부등가는 결국 해소된다.
LA와 서울에서 운동화 가격이 상이한 이상, 불가피하게 존재하게 되는 재정거래는 몇 가지 효과를 수반한다. LA에서는 구매수요가 늘어 운동화 가격이 상승하며, 서울에서는 공급이 늘어 운동화 가격이 하락한다. 또한 LA에서 운동화를 사기 위한 달러수요 증가로 인해 환율(e=원/달러)이 올라간다.
즉, 달러가치는 상승되는 반면, 원화가치는 하락한다. 이와 같은 일련의 효과들은 결국 LA와 서울에서 운동화 하격의 차이를 해소하게 된다.
일물일가 법칙은 현실적인 한계가 존재한다.
재정거래는 크든 작은 비용을 수반한다. 운송비, 관세 및 비관세장벽 등이 그것이다.
따라서 완벽하게 동일한 제품이라 해도 그 비용만큼의 가격 격차는 불가피하다. 그리고 세상에는 완벽하게 동일한 제품이란 거의 없다. 동일한 2,000cc급 자동차라고 해도 국산차와 외제차를 같다고 생각하는 소비자는 드물 것이다. 즉, 일견 동일해 보이는 제품도 차별화 요소로 인해 재정거래가 해소할 수 있는 가격차별 부분이 존재하기 마련이다.
한편, 재정거래 자체가 원천적으로 용이하지 않은 비교역재(non-tradables)의 경우에는 얼마든지 상이한 가격이 유지될 수 있다. 수요자와 공급자가 얼굴을 맞대어야 거래가 이루어지는 서비스 부분이 그러하다.
예컨대, 아무리 기술이 발전했다고 해도 LA에서 거래되는 의료서비스나 미용서비스를 사다가 서울에서 되파는 효과적인 방법은 아직까지 없다.
구매력평가(purchasing power parity)이론이란?
일물일가의 법칙이 동일한 제품 하나의 가격에 적용되는 원리라면, 구매력 평가 이론은 국가 간 전반적인 물가수준에 의해 유사한 논리를 적용한다. 1916년 스웨덴의 경제학자 구스타프 카셀이 처음 주장했다.
단순하게 말해, 재정거래를 전제로 할 경우, 한 나라의 전반적인 물가수준이 다른 나라의 그것과 동일해져야 한다는 주장이다. 예컨대, 한미 간 환율을 매개로 한국의 물가수준이 미국의 물가수준과 같아야 한다는 것이다. 이는 국가 간 환율이 다름 아닌 국가 간 물가수준에 의존함을 의미한다.
만일 한국의 물가수준이 높아진다면, 환율도 올라가야 한다는 것이다. 한국의 전반적인 물가수준이 높아질수록 원화의 구매력도 그만큼 떨어지므로 환율인상(원화가치의 하락)이 일어날 것임을 예상할 수 있다.
이러한 점에서, 흔히 거론되는 빅맥지수(Big Mac Index)는 구매력평가 이론의 연장선상에서 빅맥 버거를 일국의 물가 수준을 대표하는 상품으로 전제함으로써 국가 간 환율의 적정성을 살펴보는 시도라고 볼 수 있다.