| 목차 1. 용도지구 중 고도지구 (1) 고도지구의 주요 목적 (2) 고도지구의 종류와 특징 2. 방화지구 (1) 방화지구의 주요 특징 (2) 방화지구 설정 이유 3. 방재지구 (1) 방재지구의 주요 목적 (2) 방재지구의 주요 종류 (3) 방재지구 내의 규제 (4) 방재지구와 부동산 개발 4. 보호지구 (1) 보호지구의 주요 목적 (2) 보호지구의 주요 유형 |
지난번 미관지구에 이어 용도지구에 대해 알려보려고 합니다.
토지는 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따라 도시, 군 관리계획에 의해 용도지역, 용도지구, 용도구역으로 세분화가 되는데 그 중 용도지구 중 하나인 고도지구 입니다.
1. 고도지구란?
- 용도 지구중 하나로 토지이용을 고도화하고 경관을 보호하기 위하여 건축물높이의 최저한도를 정할 필요가 있는 지구로 국토교통부장관, 시 · 도지사 또는 대도시 시장이 지정하거나 변경합니다.
용도지구 제도가 도입된 이후 유사한 목적의 용도지구가 세분화되거나 경직적으로 운영되면서 여건 변화를 반영한 통 · 폐합 등의 필요성이 증가하고 있고, 일부 용도지구는 상호간에 중첩 지정되어 토지이용에 불편을 초래하는 측면도 있어 용도지구 제도를 보다 합리적으로 정비하는 것이 필요하여 유사한 목적의 용도지구를 통 · 폐합하고 정비하여 토지이용 체계를 간소화 · 합리화하기위하여 2017. 4.18. 고도지구는 건축물 높이의 최고한도를 규제하는 것으로 법이 개정되면서 최고고도지구와 최저고도지구의 구분은 없어졌습니다.
고도지구는 일반적으로 고도 제한 구역과 관련된 개념으로, 건축물의 높이에 제한을 두는 구역을 의미합니다. 고도지구는 도시의 특정 지역에서 건축물의 높이를 제한하거나, 특별한 규제를 두어 지역의 경관이나 환경을 보호하려는 목적을 가지고 있습니다.
(1) 고도지구의 주요 목적
경관 보호: 고도지구에서는 지나치게 높은 건물들이 도시의 풍경을 해치지 않도록 제한합니다.
공공안전: 특정 지역의 공항 주변이나 국방, 도시의 전반적인 안전을 위해 고도 제한이 필요할 수 있습니다.
주거 환경 유지: 특정 지역에서 과도한 개발로 인해 기존 주민들의 생활 환경이 위협받지 않도록 하기 위해 고도 제한을 두기도 합니다.
(2) 고도지구의 종류와 특징
주거지 고도 제한: 주거 지역에서 고도 제한을 두어 주택의 경관을 해치지 않도록 합니다.
문화재 보호 구역: 문화재 주변에서는 고도 제한을 두어 문화재의 시각적 보호를 목적으로 할 수 있습니다.
공항 주변: 공항 근처에는 항공기 이착륙에 방해가 되지 않도록 고도 제한이 엄격히 적용될 수 있습니다.
부동산 개발에서 고도지구에 해당하는 지역은 건축물의 설계나 개발에 제한이 많아, 해당 구역에서의 개발은 일반적으로 신중해야 합니다. 이런 구역에 개발을 진행하려면 고도 제한 외에도 여러 법적, 행정적 절차를 고려해야 할 수 있습니다.
2. 방화지구
- 용도지구 중 하나로, 화재의 위험을 예방하기 위해 필요한 지구를 말합니다. 방화지구는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 용도지구의 한 종류이며, 도시정비가 잘 안되어 있고 건축물이 밀집된 지역, 화재발생시 소방에 지장이 있는 지역, 화재발생시 폭발 · 유독가스 등으로 주변지역에 막대한 피해가 예상되는 공장이나 시설의 주변지역 등을 대상으로 지정합니다.
방화지구 안에서는 대통령령이 정하는 경우를 제외하고 건축물의 주요구조부와 외벽을 내화구조로 해야 합니다. 방화지구 안의 공작물로서 간판, 광고탑, 그 밖의 대통령령으로 정하는 공작물 중 건축물의 지붕 위에 설치하는 공작물이나 높이 3미터 이상의 공작물은 주요부를 불연재료로 해야 합니다. 또한 방화지구 안의 지붕 · 방화문 및 인접대지 경계선에 접하는 외벽은 국토교통부령으로 정하는 구조 및 재료로 해야 합니다. 근거법규는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 및 건축법입니다.
부동산 방화지구는 화재 예방을 위해 특정 지역에서 건축물의 자재나 구조, 용도 등에 제한을 두는 구역을 말합니다. 방화지구는 화재가 발생할 경우 그 피해를 최소화하고, 화재가 다른 지역으로 확산되지 않도록 하기 위한 목적을 가지고 있습니다.
(1) 방화지구의 주요 특징
건축 자재 제한: 방화지구에서는 불에 타기 쉬운 자재의 사용을 제한하고, 내화성 있는 자재를 사용하도록 요구합니다. 이는 화재 발생 시 건물의 빠른 붕괴나 화재 확산을 방지하기 위한 조치입니다.
건축물 구조 제한: 방화지구 내에서는 건축물의 구조가 화재에 강하도록 규제될 수 있습니다. 예를 들어, 건물에 스프링클러 시스템을 설치하거나 방화문을 설치하는 등 추가적인 안전장치를 요구할 수 있습니다.
건축물 용도 제한: 일부 방화지구에서는 특정 용도의 건축물(예: 위험물 저장소, 고층 건물 등)의 건축을 제한하거나 금지할 수 있습니다. 이는 화재의 위험성을 줄이고, 주변에 미치는 영향을 최소화하려는 목적입니다.
개발 규제: 방화지구로 지정된 지역에서는 개발 허가를 받을 때, 방화 규정을 충족해야 하기 때문에 일반적인 건축 규제보다 더 엄격한 기준이 적용될 수 있습니다.
(2) 방화지구 설정 이유
화재 예방: 특정 지역에서 화재 발생 시 피해를 최소화하고, 화재의 확산을 막기 위해 방화지구가 설정됩니다.
주거지 안전: 방화지구 설정은 주민들의 생명과 재산을 보호하기 위한 중요한 안전 조치입니다.
법적 규제 준수: 방화지구 내에서 건축을 할 때는 건축법이나 화재예방법등의 규제에 맞춰야 하며, 이를 어기면 법적 제재를 받을 수 있습니다.
방화지구 내 부동산 개발: 부동산 개발을 계획할 때 방화지구에 해당하는 지역이라면, 건축 규제와 추가적인 안전장치 요구사항을 충족해야 하므로, 개발자나 투자자는 이러한 조건들을 충분히 고려해야 합니다. 또한, 방화지구에 해당하는 지역은 안전상의 이유로 높은 수요를 얻을 수 있지만, 개발 시에는 비용이 더 들 수 있습니다.
3. 방재지구
- 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시 · 군관리계획으로 결정 · 고시된 지구를 말합니다.
방재지구는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지구의 한 종류이며, 풍수해 등의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구로서 풍수해 때 침수 등으로 인하여 재해의 위험이 예상되는 지역, 지반이 약하여 산사태 · 지반붕괴의 위험이 예상되는 지역, 해일의 피해가 우려되어 예방대책을 마련하여야 할 필요가 있는 지역 등을 대상으로 지정합니다.
방재지구 안에서는 풍수해 · 산사태 · 지반붕괴 · 지진 그 밖에 재해예방에 장애가 된다고 인정하여 도시 · 군계획조례로 정하는 건축물의 건축은 금지됩니다. 다만, 특별시장 · 광역시장 · 특별자치시장 · 특별자치도지사 · 시장 또는 군수가 지구의 지정목적에 위배되지 아니하는 범위 안에서 지방도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 예외로 합니다.
(1) 방재지구의 주요 목적
자연재해 방지: 방재지구는 자연재해로 인한 인명 피해나 재산 피해를 최소화하고, 주민들이 안전하게 생활할 수 있도록 보호하는 역할을 합니다.
안전한 개발 촉진: 방재지구 내에서는 특정 규제가 적용되어 재난 발생 시 피해를 줄일 수 있도록 합니다. 예를 들어, 위험 지역에서의 건축물 개발을 제한하거나 강화된 안전 기준을 적용합니다.
지속 가능한 도시 개발: 재난에 강한 도시를 만들기 위해, 방재지구 내에서의 개발은 자연환경과 재난 위험 요소를 고려하여 진행됩니다.
(2) 방재지구의 주요 종류
홍수방재지구: 홍수 위험지역에 설정되며, 강이나 하천 주변에서의 침수 피해를 방지하기 위해 방재지구를 설정합니다.
홍수 방지를 위해 댐, 제방, 배수로 등의 설치가 이루어집니다.
이 지역에서의 건축은 홍수 발생 시 물에 잠기지 않도록 높은 기준의 설계와 건축 자재가 요구될 수 있습니다.
산사태방재지구: 산지 지역에서 주로 설정되며, 산사태 위험이 있는 지역에서는 개발이나 건축에 대한 규제가 강화됩니다.
산사태 위험을 완화하기 위한 방안으로는 경사면 안정화 작업, 배수 시스템 등을 설치합니다.
지진방재지구: 지진에 취약한 지역에서는 건축물의 내진 설계와 구조적 안전성을 강화해야 합니다.
건축법상 내진 기준을 준수하여 개발이 이루어집니다.
(3) 방재지구 내의 규제
건축 규제: 방재지구 내에서는 특정 지역에 대한 건축 제한이 있을 수 있습니다. 예를 들어, 홍수 방지 구역에서는 건축물의 층수를 제한하거나, 건물의 구조가 자연재해에 강하도록 설계되어야 합니다.
토지 용도 제한: 특정 용도로만 사용될 수 있는 규제가 있을 수 있습니다. 예를 들어, 산사태나 홍수 위험이 높은 지역에서는 주거지나 상업지구로의 개발이 제한될 수 있습니다.
시설 설치 의무화: 방재지구에서는 안전시설이나 재난 대비 설비를 반드시 설치해야 할 수도 있습니다. 예를 들어, 배수로 설치, 방파제 건설, 내진 설계 등이 해당됩니다.
(4) 방재지구와 부동산 개발
부동산 개발에서 방재지구에 해당하는 지역은 자연재해를 고려한 특별한 규제를 준수해야 합니다. 따라서 개발 시에는 재해를 예방하고, 피해를 최소화할 수 있는 방법들을 채택해야 하며, 이로 인해 개발 비용이 더 높을 수 있습니다. 또한 방재지구로 지정된 지역은 안정성 면에서 신뢰를 줄 수 있기 때문에, 해당 지역의 부동산 수요가 증가할 수 있는 장점이 있을 수 있습니다.
용도지구 제도가 도입된 이후 유사한 목적의 용도지구가 세분화되거나 경직적으로 운영되면서 여건 변화를 반영한 통 · 폐합 등의 필요성이 증가하고 있고, 일부 용도지구는 상호간에 중첩 지정되어 토지이용에 불편을 초래하는 측면도 있어 용도지구 제도를 보다 합리적으로 정비하는 것이 필요하여 보존지구와 시설보호지구를 통합하여 보호지구로 간소화하였습니다.
4. 보호지구
- 부동산 보호지구는 특정 지역의 자연환경, 문화재, 경관 등을 보호하거나 보전하기 위해 설정된 특별한 규제 구역을 의미합니다. 이 구역에서는 개발이나 건축에 대한 제약이 있으며, 지역의 특성과 가치를 유지하는 것을 목표로 합니다.
(1) 보호지구의 주요 목적
자연환경 보호: 자연재해나 환경 훼손을 방지하고, 자연 생태계를 보전하는 것이 주요 목적입니다.
문화재 보호: 역사적, 문화적으로 중요한 건물이나 유적지를 보호하고 보존하기 위한 구역입니다.
경관 보호: 특정 지역의 아름다운 자연경관이나 도시 경관을 보호하기 위한 목적이 있습니다.
지속 가능한 개발: 지역의 특성을 존중하며 개발을 제한하여, 장기적으로 환경과 사회적 가치를 유지하려는 목표가 있습니다.
(2) 보호지구의 주요 유형
자연 보호지구: 특정 자연 자원이나 생태계를 보호하기 위해 설정됩니다. 예를 들어, 습지, 산림, 하천 주변 등 자연 환경을 보호하기 위해 지정된 지역입니다.
이 구역에서는 개발이나 산업 활동이 제한될 수 있으며, 자연을 훼손하지 않도록 관리가 필요합니다.
문화재 보호지구: 유적지, 고대 건축물, 문화재 등이 위치한 지역에서 해당 문화유산을 보호하기 위해 설정됩니다.
문화재 보호지구 내에서는 보존을 위한 규제가 엄격히 적용되며, 건축물의 외관이나 구조 변경이 제한될 수 있습니다.
경관 보호지구: 특정 지역의 자연 경관이나 도시 경관을 보호하기 위해 설정됩니다. 이 구역에서의 개발은 주변 환경과 경관에 미치는 영향을 최소화해야 합니다.
예를 들어, 특정 고원지대나 해안선, 강 주변에서 경관 보호지구가 설정될 수 있습니다.
생태계 보호지구: 멸종위기종이 서식하거나 중요한 생태계가 있는 지역에서는 생태계 보호지구로 지정될 수 있습니다.
이러한 지역에서는 개발을 제한하고, 환경 보호와 생태계 복원을 위해 다양한 보호 활동이 이루어집니다.
보호지구 내 규제: 건축 규제: 보호지구 내에서는 건축물의 설계와 구조가 규제될 수 있습니다. 예를 들어, 특정 자재나 디자인을 사용해야 하거나, 건물의 높이나 형태가 제한될 수 있습니다.
용도 제한: 보호지구 내에서는 특정 용도로만 토지를 사용할 수 있도록 제한이 있을 수 있습니다. 예를 들어, 주거지나 상업용 건물을 개발하는 대신, 자연 보호를 위한 시설이나 연구소 등이 설치될 수 있습니다.
환경 영향 평가: 보호지구 내 개발을 계획할 경우, 환경 영향 평가가 필요할 수 있으며, 개발이 환경에 미치는 영향을 최소화해야 합니다.
보호지구와 부동산 개발: 부동산 개발자나 투자자는 보호지구 내에서 개발을 진행할 때, 해당 지역의 보호 목적을 준수해야 하므로, 추가적인 법적 절차와 규제가 따릅니다. 이런 지역은 개발이 제한적이거나 고도화된 규제에 의해 비용이 높아질 수 있지만, 동시에 자연 환경이나 문화재를 보존하려는 가치를 갖추고 있어 장기적으로 안정적인 투자처로 평가될 수 있습니다.
예시: 한옥 보존지구: 전통 한옥이 밀집한 지역에서는 한옥 보존지구로 지정되어, 전통 건축양식을 보호하고, 현대적인 건축물이나 높은 건물의 건설을 제한할 수 있습니다.