1. 관리처분계획이란?
주택재개발사업에서의 관리처분계획은 필수적인 절차이나 재건축사업에서는 임의절차로 구분됩니다.
주택재개발사업에서의 관리처분계획은 재개발사업시행구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권, 전세권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 재개발사업으로 조성된 토지(대지)와 축조된 건축시설에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획를 말합니다.
또한 손실보상, 계약, 수용 등에 의한 취득, 청산 또는 권리의 해지로 소멸시키거나 이행하는 관리계획과 공공시설의 귀속 및 시행자에게 귀속된 대지 또는 건축시설의 처분에 관한 일련의 계획으로 볼 수 있습니다.
관리처분계획은 그 계획을 통하여 대지 또는 건축시설의 합리적 이용을 도모하게 하고 재해의 방지, 위생의 향상, 기타 주거조건을 개선토록 기여합니다.
따라서 다양한 권리유형과 다양한 가치 및 이해관계를 어떤 기준과 방법으로 조정하고 관리하며 분배하고 처분할 것인가 하는 문제는 사업추진의 효율성과 정책목표 달성여부에 직결되는 문제입니다. 도시재개발법에서는 재개발사업의 시행자가 사업시행인가 후 60일간의 분양신청기간이 경과한 때에 재개발사업으로 조성된 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획을 정하여 시장,군수 또는 구청장에게 인가받도록 하고 있습니다(도시재개발법 법 제34조제1항).
재건축사업에서의 관리처분계획은 조합원이 출자한 재산권의 평가방법, 새로 건축된 건축물과 대지지분을 조합원에게 배분하는 기준 등을 말합니다.
관리처분계획은 사실상 재건축조합의 조합원들이 취득할 건축물 및 대지지분이 얼마인지, 나아가 재건축종료 후 부담하여야 할 건축비 등의 부담금이 얼마인지, 그리고 정산 받을 금액은 얼마인지를 가늠할 수 있는 가장 중요한 기준이 됩니다.
부동산 관리처분계획은 도시 정비사업(재개발·재건축 등)에서 매우 중요한 단계 중 하나로 쉽게 말하면, 정비구역 내 토지나 건물의 권리자들이 새로 지어질 건물에서 어떤 권리를 가지게 될지 정하는 계획입니다.
정비사업을 진행하면서 종전자산(기존 토지나 건물 등)을 가진 사람들이 새로 건축된 아파트나 상가 등의 종후자산을 어떻게 배분받을지를 정하는 문서입니다.
한마디로, '재개발되면 나는 어떤 평수로 어디에 아파트를 받을 수 있을까?'에 대한 공식적인 답안서예요.
관리처분계획에는 다음과 같은 항목들이 포함됩니다.
| 항목 | 설명 |
| 종전자산 | 기존 보유 부동산 (도지, 건물 등) 평가 |
| 종후자산 | 새로 생길 아파트, 상가 등의 공급 대상 |
| 권리변동 사항 | 기존 자산 -> 새 자산으로 어떻게 바뀌는지 |
| 감보율 | 공공시설 등으로 공제되는 면적 비율 |
| 분양대상 | 일반분양, 조합원 분양 대상 구분 |
| 이주 및 철거 계획 | 언제 이주할지, 철거일정 등 |
2. 관리처분계획 절차 요약
(1) 조합 설립
(2) 사업시행 인가
(3) 감정평가 → 종전자산 평가
(4) 관리처분계획 수립
(5) 조합원 총회 의결
(6) 관리처분계획 인가 (관할 구청)
(7) 이주 및 철거
(8) 착공 / 준공
(9) 입주 및 이전고시
3. 중요성
조합원들 간의 분쟁이 가장 많이 발생하는 단계입니다.
본인의 권리가 어떻게 바뀌는지가 결정되므로 민감하고 중요한 정보입니다.
관리처분계획 인가를 받아야 실제 이주와 철거, 착공이 가능해집니다.
4. 유의할 점
이의신청 가능: 인가 전, 이해관계인(조합원 등)은 이의제기할 수 있음
변경 가능성: 분양가, 공사비 등의 사유로 내용이 변경될 수도 있음
법적 분쟁 대비: 불합리한 배정 시, 소송도 가능
5. 조합원 분양 계산 방식
조합원 분양 계산 방식 요약
조합원 분양가 = 분양받는 아파트의 분양가 - 종전자산 평가금액
6. 주요 용어 정리
| 용어 | 설명 |
| 종전자산 | 조합원이 보유한 기존 토지 + 건물 자산 (감정평가 기준) |
| 종후자산 | 새로 지어지는 아파트나 상가 등 |
| 분양가 | 조합원에게 책정된 아파트 가격 (시공사 예정가 기준) |
| 추가분담금 | 새로 받는 아파트 분양가에서 기존 자산을 뺀 금액 |
< 조합원 분양 시뮬레이션 예시 >
조합원 홍길동의 경우
종전자산 평가금액: 2억 8000만 원
분양받을 아파트: 전용 59㎡ (분양가: 4억 2000만 원)
계산 방식
예시) 추가분담금 = 4억 2000만 원 - 2억 8000만 원 = 1억 4000만 원
->조합원은 59㎡ 아파트를 받되, 1억 4000만 원을 추가로 납부해야 함.
< 분양 가능한 평형 배정 기준 >
조합원이 원하는 평형을 선택할 수 있는 건 아니고, 아래 요소를 고려해서 배정됩니다:
| 요소 | 설명 |
| 종전자산 평가 금액 | 큰 자산을 가진 조합원일수록 큰 평형 가능 |
| 지분 비율 | 대지지분이 클수록 유리함 |
| 과거 건축물의 용도/규모 | 단독주택 vs 상가 등 |
| 평형별 우선 배정 기준 | 조합 정관 도는 총회결의로 정함 |
일부 사업장에서는 “1인 1세대 기준” 혹은 “자산 가치순 우선 선택제” 적용하기도 함
< 추가분담금 납부 방식 >
일반적으로 분납 가능 (계약금 + 중도금 + 잔금)
이자 조건이나 납부기한은 조합마다 다름
일부 조합은 대출 연계 프로그램 제공
< 유의사항 >
평가 시기와 시세 괴리 → 불만 요소
일반분양가와의 차이로 형평성 논란 생기기도 함
납부 여력에 따라 조합원 지위 포기(매도) 하는 경우도 있음
재건축사업의 관리처분계획은 일종의 조합내부계산서로 법적으로 규정한 사항이 아니기 때문에 재건축사업 인,허가시 반드시 필요한 것은 아닙니다. 그러나 재건축사업의 업무처리상 필요하여 대부분의 재건축사업에서 이를 수립하여 시행하고 있습니다. 관리처분계획의 구체적인 내용은 주택건설촉진법과 동법 시행령 및 주택공급에관한규칙이 정하고 있는 기준 범위내에서 조합의 여건에 따라 재건축조합이 자율적으로 정할 수 있습니다.
관리처분계획은 건설교통부 표준규약에서 제시하고 있는 관리처분계획의 수립기준을 참조하여 수립하는 것이 바람직합니다.