목차
1. 취락지구
(1) 집단취락지구
(2) 자연취락지구
2. 토지구획정리사업
3. 수용방식
4. 체비지
5. 감보율
6. 보류지
1. 취락지구
- 녹지지역,관리지역,농림지역,자연환경보전지역,개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위해 도시 군관리계획으로 결정, 고시한 용도지구의 하나이다.
자연취락지구와 집단취락지구로 세분하여 지정한다. 건폐율의 최대한도는 60% 이하 범위 안에서 도시 군계획조례로 정하는 비율에 따른다.
자연취락지구 내에 건축할 수 있는 건물은 4층 이하의 단독주택, 1종근린생활시설, 2종근린생활시설, 운동시설, 창고, 동물 및 식물관련시설, 교정 및 국방 · 군사시설, 방송통신시설, 발전시설, 등을 건축할 수 있고 도시 군계획 조례에 따라 건축할 수 있는 건축물은 아파트를 제외한 공동주택, 일반 음식점 및 안마시술소, 문화 및 집회시설, 종교시설, 농수산물공판장, 농수산물직판장, 종합병원 · 병원 · 치과병원 및 한방병원, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설, 관광(단)지에 건축하는 숙박시설 등이다.
용도 지구의 지정여부는 국토교통부 토지이용규제정보 서비스와 해당 시 군 구청에서 확인할 수 있다.
관련법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이다.
(1) 집단취락지구
- 국토교통부장관, 시 도지사 또는 대도시 시장이 도시 군관리계획으로 결정하는 취락지구 중의 하나이며, 개발제한구역 안의 취락을 정비하기 위하여 지정하는 지구를 말한다.
집단취락 지구 안에는 공공용시설, 임시건축물 또는 임시공작물, 도시민의 여가 활용시설, 체력단련시설, 공익시설, 주택 · 근린생활시설, 노인복지지설 만을 건설할 수 있으며, 이를 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해진다. 관련법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이다.
(2) 자연취락지구
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 취락지구 중의 하나로 녹지지역,관리지역,농림지역 또는 자연환경보전지역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구로 국토교통부장관, 시 · 도지사 또는 대도시 시장이 지정한다.
자연취락지구 내에서는 도시계획조례로 따로 층수를 정하는 건물이외에는 4층 이하의 건물만을 건설 할 수 있으며 단독주택, 1종 근린생활시설, 2종 근린생활시설, 운동시설, 창고, 동물 및 식물관련시설, 교정 및 국반시설, 방송통신시설, 발전 시설 등만 건설 할 수 있다.
2. 토지구획정리사업
- 도시주변의 시가지개발사업 방식의 하나로, 도시계획에 맞추어 토지를 개발하는 사업이다. 토지 소유권자가 토지를 소유한 채로 개발하여 되돌려 주는 개발방식이기 때문에 여러 필지를 하나의 가곽으로 묶어서 정리하는 방식이다.
말하자면 넓지 않은 부지를 여러 개 모아 바둑판처럼 구획하여 개발하는 수법이다. 그러므로 대단위 아파트 단지 같은 것을 조성하기 어려운 점이 있고 토지 소유자가 팔지 않으면 개발하기 어려운 점도 있다. 우리나라는 택지개발촉진법으로 대량 개발하기 전에는 이 방식으로 주로 개발하였다. 과거 도시계획법 및 토지구획정리사업법상 용어이다. 이 법을 승계한 현재의 도시개발법에는 환지방식이라 규정해 놓았다. 1970년대부터 80년대에는 서울의 역촌동, 중곡동, 독산동, 강남 등지를 개발할 때는 이 방식으로 개발하였다. 그래서 구획정리 방식으로 개발한 지역은 넓지 않은 택지로 조성되어 있어서 단독주택, 연립주택이 많이 건설되었다.
3. 수용방식
- 도시개발사업 등을 할 때 국가 및 지방자치단체, 정부투자기관 등의 사업시행자가 협의매수 또는 수용의 방법으로 사업지구 내 토지를 전부 취득하여 사업하는 방식을 말한다. 공적주체가 토지를 전부 취득하기 때문에 종전 토지 소유자의 권리는 모두 소멸된다.
사업기간이 단축되고 사업시행자의 의도대로 개발할 수 있는 이점이 있으며, 토지소유자의 생활기반이나 지역 공동체가 와해되는 문제도 있다.
4. 체비지
- 토지구획정리사업방식으로 토지를 개발할 때 소요되는 비용을 충당하기 위해 사업시행자가 취득하여 매각하는 토지를 말한다. 시행자가 공사해 주는 대가로 토지 소유자들로부터 사전에 약정한 감보율에 따라 금전이 아닌 토지로 받아 놓은 땅이다. 도시개발사업자는 사업에 필요한 경비를 충당하거나 규약, 정관, 시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위해 일정한 토지를 환지로 정하지 않고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정해 도시개발 사업에 필요한 경비로 충당할 수 있다.
또한, 특별자치도지사 시장, 군수, 구청장은 공동주택의 건설을 촉진하기 위해 필요하다고 인정하면 체비지 중 일부를 같은 지역에 집단으로 지정할 수 있으며, 집단체비지는 대지의 제곱미터 당 단가가 비교적 낮은 지역에 지정하고, 체비지 면적의 70% 범위 내에서 지역여건에 따라 결정한다. 관련법은 도시개발법 및 도시개발업무지침이다.
환지방식의 도시개발사업(토지구획정리사업)의 사업시행자가 도시개발사업법의 규정에 의거 사업구역 내의 토지소유자 또는 관계인에게 동 구역내의 토지로써 사업비용을 부담하게 할 경우에 그 토지를 체비지라 한다. 이에 관하여 환지예정지가 지정된 때에는 시행자는 사업의 비용에 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나 이를 처분할 수 있고, 처분되지 아니한 체비지는 사업시행자가 환지처분의 공고가 있은 날의 익일에 그 소유권을 취득한다.
5. 감보율이란?
- 환지방식(토지구획정리방식)으로 택지를 개발했을 때, 종전의 토지면적에서 환지받은 면적을 뺀 나머지 토지면적의 비율을 말한다. 즉 감보된 면적의 비율을 말한다. 대개 사업장에 따라 다르나 20~60% 수준이다. 이같이 감보하는 것은 사업시행자(주체)가 도로,공원,상하수도,광장 같은 공공시설을 확보하기 위해 필요한 토지를 수익자(소유자)의 토지에서, 받을 사업비용 대신 토지를 조금씩 떼어내 상계시키기 때문이다.
이렇게 떼어 놓은 토지를 ‘체비지’라 한다. 사업시행 전 소유하던 면적대비 떼어간 토지의 면적비율을 각각 각필 감보율이라 하고, 사업시행 전 총면적과 구획정리 후 총면적의 비율을 평균감보율이라 한다. 사업시행자가 이렇게 토지를 떼어가 소유자의 면적이 줄어도 소유자는 종전보다 토지가치가 늘어나기 때문에 불만이 적다.
6. 보류지
- 토지구획정리사업을 하면서, 사업에 필요한 경비에 충당하거나, 규약, 정관, 시행규정 또는 사업계획으로 정한 공공시설용지 및 노인정, 마을회관 등 지역주민생활에 필요한 공동시설을 설치하기 위해 환지로 정하지 않고 남겨 둔 토지를 말한다. 이중 사업에 필요한 경비에 충당하기 위해 정해놓은 일부 토지를 체비지라 한다. 체비지 참조. 관련법은 소득세법 시행령이다.
보류지와 체비지는 토지구획정리사업에 필요한 필수요소 인 것 같다.