토지의 종류는 그 형태나 사용에 따라 다양한데 어떻게 구분되어 있는지 알아보자
1. 갱지
- 건물도 없고 사적부담도 없는 토지이나 공법상 규제를 받는 토지이다. 여기서 사적부담이란 예를 들면 저당권이 설정되어 있는 것 등을 말한다. 이 토지는 제한이 가장 적으면서 지상에 건물이 없는 택지여서 주거지역이나 상업지역, 공업지역 등으로 건축물을 세울 수 있기 때문에 상대적으로 이용가치가 가장 높아 시장성이 가장 높다고 할 수 있다.
이는 원래 사라찌라는 일본의 용어를 우리말식 한자로 쓰고 있다. 건부지, 공지, 이행지 등도 마찬가지로 일본 말을 그대로 쓰는 것이다.
2. 맹지
- 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지 혹은 획지(여러 필지)의 토지다. 사도를 개설하여 도로에 연결시켜야 이용할 수 있다.
이용이 제한을 받는 만큼 가격이 낮다. 건축법상 건물을 세울 수 없다. 맹지의 소유자는 공로로 나가기 위해 주위의 토지를 통행하거나 통로를 개설할 수 있는 ‘주위토지통행권’이 있다.
이 경우 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상해야 한다(민법 제219조). 맹지는 감정평가시 효용감소분만큼 감가된다.
주위토지 통행권이란?
- 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자가 주위의 토지를 통행 또는 통로로 할 수 있는 권리를 말한다.
그가 공로로 출입할 수 없거나 과다한 비용이 들 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로도 개설할 수 있는 권리이다.
그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택 하여야 하며 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상해야 한다.
3. 공지
- 필지 중 건물을 제외하고 남은 부분의 토지이며, 건폐율의 제한 때문에 한 필지 내에서 건물을 짓고 남게 된 빈 토지 부분이다.
법이 정하는 바에 따라 재난 시 피난 등 안전이나 햇볕, 바람 통과 등 보건을 확보하기 위하여 건축하면서 남겨놓은 면적 부분의 토지이다.
4. 나대지
- 건축물이 없는 토지로 공적 부담은 있으나 사적 부담이 없는 토지를 말하며, 나지라고도 한다. 대지는 건물이 있어도, 혹은 없어도 대지라 일컫지만 나대지는 건물이 없는 대지다.
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 정해 놓은 지목은 ‘대’ 이다.
현재는 폐지된 택지소유상한에 관한 법률에는 택지의 범위에 나대지를 포함하고, 지목이 대인 토지 중 영구 건축물이 없는 토지로 ① 건축물의 부속 토지, ② 종전의 토지수용법(현 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률)에 따라 국방, 군사에 관한 사업 등의 공익사업으로 사업인정을 받은 토지, ③ 종전의 도시계획법(현 국토의 계획 및 이용에 관한 법률)에 정한 도시계획용 토지로서 도시계획으로 결정된 토지, ④ 사도법상 사도 및 사실상 도로로 사용되고 있는 토지,
⑤ 건축물에 부설된 주차장으로 최소 기준면적 이내의 토지, ⑥ 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따라 조성된 연구단지 안의 연구시설용 토지를 제외한 토지를 나대지로 정의하였다.
나대지와 유사한 용어로 나지는 표준지공시지가 조사 · 평가 기준(국토교통부)에 토지에 건물 기타의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용 · 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 나지로 정의해 놓고 표준지 및 아파트 등 공동주택용지를 평가할 때 나지상태를 상정하여 평가하는데 적용하고 있다.
5. 건부지
- 건물이 서 있는 부지로 건물 및 부지가 동일인 소유에 속하고, 해당 소유자가 이용하며, 그 부지의 사용수익을 제약하는 권리 등이 없는 택지를 말한다. 이것은 건물 등과 결합하여 유기적으로 그 유용성을 발휘하고 있기 때문에 건물 등과 밀접한 관련이 있으며, 건부지 감정평가는 건물 등과 일체화하여 계속 이용하는 것이 합리적인 경우에 그 부지는 부분감정평가 한다. 건부지의 감정평가액은 갱지로서 평가액을 한도로 하고 배분법으로 비준가격 및 토지잔여법으로 수익가격을 연관시켜 결정할 수 있다.
이 경우 당해 토지의 최유효이용과 그 건물의 사용수익 상태의 차이, 갱지화의 난이 등 부지와 건물의 관련성을 고려해야 한다.
6. 공한지
- 집을 건축하지 않고 장기간 방치하고 있는 빈 땅의 택지를 말한다. 토지가격 상승만을 기대하고 토지투기를 위하여 방치하고 있는 토지도 포함한다. 토지이용계획 때문에 된 토지는 공한지가 아니다.
7. 유휴지
- 사용하지 않아 수익이 발생되지 않는 필요 이상의 휴경지를 말한다.
국토이용관리법에서 도입한 개념으로 이 법률이 폐지되면서 법률상으로는 없어진 개념이지만, 쓰지 않고 묵히는 땅이란 뜻으로 사용된다.
유휴토지라고도 한다. 옛 국토이용관리법에서 유휴지의 요건을 보면, 첫째 토지 취득 후 2년 이상 방치되어 있는 토지,
둘째 토지의 이용에 관한 계획상 개발을 특히 촉진할 필요가 있는 토지, 셋째 ① 도시계획구역에서 1,000㎡(읍·면 도시계획구역은 1,200㎡),
② 시가화조정지구내에서는 800㎡(인구 50만 이상의 시는 1,000㎡),
③ 이상의 구역 외에서는 1,500㎡, 농지는 1,000㎡, 임야는 1만 3200㎡(경사 30° 이상의 임야는 3만 ㎡) 이상의 면적을 가진 토지,
넷째 ① 토지가 본래의 용도에 쓰이지 않고 있는 토지, ② 토지의 이용이 주변 유사용도에 비하여 현저히 뒤떨어진 토지,
③ 도시구역 내의 건축가능지로서 지상정착물의 면적이 건축가능 최대면적의 1/7에 미달하는 경우 등을 유휴지로 본다.
그러므로 유휴지의 규정을 벗어나기 위한 토지의 분할은 이를 금지하고 있으며,
서울특별시장·광역시장·도지사 등은 시장·군수·구청장의 보고에 의하여 토지소유자와 지상권 등 이해관계자에게 유휴지임을 통지하고 이를 공고하게 된다.
유휴지를 규정하는 중요한 이유는 토지의 보유에서 오는 투기심리를 방지하고, 산업용지와 공공용지에 필요한 원활한 토지의 공급과 토지의 유효적절한 이용을 도모하려는 데에 있었다.
8. 법지
- 법으로만 소유할 뿐 활용실익이 거의 없는 토지를 일컫는 말이다. 예를 들어 도로나 택지의 붕괴를 막기 위하여 경사를 이루어 놓은 토지부분이 법지이다. 이는 측량면적에는 포함되나 실제로는 사용할 수 없다.
9. 포락지
- 전, 답이 강물이나 냇물에 씻겨서 무너져 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지를 말한다.
공유수면 관리 및 매립에 관한 법률에서 정하는 지적공부에 등록된 소유자와 등기부상의 소유자가 서로 일치하고 토지조성이 물리적으로 가능하며, 토지의 조성에 드는 비용을 고려할 때 경제적 가치가 있거나 인접토지의 활용도 등을 고려할 때 토지조성이 필요하다고 인정되는 곳은 공유수면중앙관서의 장으로부터 점용 또는 사용의 허가를 받아 토지로 조성 할 수 있다.