| 목차 1. 관리지역의 개념 2. 용도지역에서의 관리지역 3. 보전관리지역 4. 생산관리지역 5. 계획관리지역 |
1. 관리지역의 개념
- 관리지역은 주로 토지의 용도나 개발 가능성에 대해 특정 규제가 적용되는 지역을 의미합니다. 관리지역은 보통 정부나 지방자치단체가 정한 기준에 따라 구분되며, 토지 개발, 건축, 이용 제한 등의 규제를 두기 위해 설정됩니다. 관리지역의 목적은 주거, 상업, 산업 등 다양한 용도로 사용되는 토지의 용도 변경을 관리하고, 환경 보호나 재난 예방 등의 측면을 고려하기 위해 사용됩니다.
<관리지역 구분>
개발제한구역: 개발이 제한되거나 금지된 지역입니다. 주로 자연환경 보호를 위해 설정되며, 건축이나 개발 행위가 제한됩니다.
보전산지: 산림 보호와 관련된 관리 지역으로, 산지 내에서는 임업, 보존 활동 등을 제외한 개발 행위가 제한될 수 있습니다.
농지: 농업 용도로 지정된 지역으로, 농지 보호를 위해 다른 용도로의 개발이 제한될 수 있습니다.
도시계획구역: 도시 개발을 위한 구역으로, 주거지, 상업지구, 산업지구 등 다양한 용도로의 개발이 이루어질 수 있도록 계획된 지역입니다. 이 지역은 도시계획에 따라 건축물의 용도나 높이, 규모 등이 정해집니다.
산업단지 및 상업용지: 상업적 용도로 개발된 구역으로, 주로 상업적 활동을 위해 설정된 지역입니다. 주거지역과는 달리 상업적, 산업적 시설이 우선적으로 건설됩니다.
환경보전지역: 환경을 보호하기 위한 특별한 규제가 있는 지역으로, 자연 자원을 보호하기 위해 설정된 구역입니다.
이러한 관리지역은 부동산 거래나 개발을 고려할 때 중요한 요소가 됩니다. 예를 들어, 관리지역에 속한 부동산은 개발이 어렵거나, 특정 용도로만 이용이 가능할 수 있기 때문에 개발 계획을 세울 때 해당 지역의 규제를 충분히 이해하는 것이 필요합니다.
2. 용도지역에서의 관리지역이란?
- 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역을 말합니다. 이러한 지역은 다음과 같이 관리지역으로 지정하여 관리합니다.
3. 보전관리지역
- 보전관리지역 내에서는 4층 이하의 단독주택, 초등학교, 교정 및 국방군사시설 등을 건축할 수 있으며, 도시 · 군계획조례로 정한 근린생활시설, 종교집회장, 의료시설, 유치원, 중학교, 고등학교, 노유자시설, 농림축산수산업용 창고, 묘지관련시설, 장례식장 등은 건축할 수 있습니다.
보전관리지역 내에서 건폐율은 20퍼센트 이하의 범위 안에서, 용적률은 80퍼센트 이하의 범위 안에서 관할구역의 면적, 인구규모 및 용도지역의 특성 등을 감안하여 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군의 조례로 정한다. 근거법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률입니다.
보전관리지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역입니다.
4. 생산관지지역
- 국토는 용도에 따라 도시지역, 관리지역, 농림지역 그리고 자연환경보전지역으로 구분하는데, 이중 관리지역은 다시 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분한다. 생산관리 지역은 농업 · 임업 · 어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림 지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역으로 국토교통부장관, 시 · 도지사 또는 대도시 시장이 도시 · 군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.
건폐율은 20% 이하이며 용적률은 80% 이하입니다. 4층 이하의 건축물로 단독주택, 초등학교, 운동장, 창고, 교정 및 국방 · 군사시설, 발전시설 등을 건축할 수 있으며, 토지의 형질변경 허가면적은 면적은 3만제곱미터 미만이며, 관리지역 안에서 3만제곱미터 미만의 형질변경은 당해 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군의 도시 · 군계획조례로 따로 정할 수 있습니다. 근거는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률입니다.
생산관리지역 : 농업 · 임업 · 어업을 위해 필요하나 농림지역으로 지정하기 곤란한 지역입니다.
5. 계획관리지역
- 도시지역으로 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용 · 개발을 하려는 지역으로 계획적이고 체계적인 관리가 필요한 지역을 말합니다.도시지역 외 지역으로 50% 이상이 계획관리지역이면 지구단위계획구역의 지정 대상이 된다. 계획관리지역에서 건축할 수 있는 건축물의 종류는 단독주택, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 의료시설, 노유자시설 등이 있습니다.
다만 이 건축물은 4층 이하로 한정되는데, 도시계획조례에서 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건물로 한정됩니다.
이 지역의 건폐율은 40% 이하의 범위 내에서 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 · 또는 군의 도시 · 군계획조례가 정하는 비율을 초과해선 안되며, 용적률은 50% 이상 100% 이하로 관할구역의 면적, 인구규모 및 용도지역의 특성 등을 감안하여 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군의 도시 · 군계획조례가 정하는 비율을 초과할 수 없습니다.
필요한 경우에는 당해 지방자치단체의 관할구역을 세분하여 건폐율과 용적률을 달리 정할 수 있으며 근거는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 및 동법 시행령입니다.
계획관리지역 : 도시 편입 예상지역 또는 제한적 이용 · 개발을 하려는 지역입니다.
종전의 국토이용관리법에서 준농림지역으로 구별하던 용도지역을 난개발을 방지하고 선계획-후개발을 위하여 국토이용관리법과 도시계획법을 통합하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률로 개정하면서 준도시지역과 준농림지역을 관리지역으로 개편한 것입니다.
당시에 준농림지역은 준도시지역으로 용도를 변경하여 아파트 등을 건설하였는데, 이 때문에 토지이용이 문란하다 하여 이와 같은 세 가지로 개편하고 다시 지정하였고 각 지방자치단체의 작업이 순조롭지 않아 장기간 소요되었습니다. 계획관리지역으로 지정되는 지역은 땅 값이 급등되는 등의 부작용도 생겼습니다. 관련법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률입니다.