건축행위의 종류에 대해 알아보고자 한다.
1. 신축(new construction)
- 건축법상의 건축의 일종이다. 기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지를 포함하여 건축물이 없는 대지에 새로 건축물을 축조하는 것을 말한다. 다만, 부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축 또는 재축하는 것은 제외한다. 근거법은 건축법 시행령이다.
흔히들 알고 있는 건축 행위가 신축인 것 같다.
2. 개축(renovation)
- 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 중 셋이상이 포함되는 경우를 말함)를 철거하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.
개축도 건축법에서 정하는 건축에 포함되기 때문에 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 한다. 하지만 바닥면적의 합계가 85m2 미만인 개축은 신고하면 된다. 근거법은 건축법이다.
3. 재축(reconstruction)
- 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조하는 것을 말한다. 재축은 건축물 및 대지가 법령의 재정, 개정 등의 사유로 변경되어 법령에 부적합하더라도 허가를 받을 수 있다. 또한 재축의 경우에는 취득세를 납부하지 않아도 된다.
4. 증축(extension)
- 기존건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다. 바닥면적의 합계가 85m2 이내의 변경은 신고하면 허가를 받은 것으로 본다.
그 외 건축물은 기존 건축물 연면적 합계의 10분의 1 범위에서 건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내여야 한다. 다만, 허가권자가 리모델링 활성화가 필요하다고 인정하여 지정, 공고한 지역은 기존 건축물의 연면적 합계의 10분의 3의 범위에서 건축위원회 심의에서 정한 범위 이내여야 한다.
5. 이전(relocation)
- 이전이란 건축물의 주요구조부를 해체하지 아니하고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것을 말한다.
우리가 흔히 보는 콘크리트 건축물을 생각하면, 이것이 어떻게 가능할까? 싶을 것이다. 또한 목조로 지어진 건축물이라도 기초는 있을 것인데, 기초는 어쩌란 말인가? 라는 생각이 들지도 모를 일이다. 그래서 '이전' 규정을 이해하려면 '주요구조부'를 이해하는 것이 선행되어야 한다.
<주요구조부란?>
- 기둥, 바닥, 보, 지불틀 및 주계단을 말한다. 다만, 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양 , 옥외 계단, 그 밖에 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니한 부분은 제외한다.
건축법에서 주요구조부란 화염의 확산을 막을 수 있는 성능 즉 방화에 있어 중요한 구조 부분을 말한다. 주요한 건축물의 부분인 벽, 기둥, 보, 바닥, 지붕틀 및 계단을 말하며, 칸막이벽, 샛기둥, 최하층의 바닥, 옥외 계단 등은 제외하고 있다.
여기서 기초나 최하층 바닥의 경우는 구조적으로는 매우 중요한 부분이다. 그러나 기초나 최하층 바닥은 흙 속에 묻혀 있거나 흙과 닿아있을 것으로 가능성이 크고, 흙은 그 속에 수분을 함유하고 있다. 그러므로 기초나 최하층 바닥면은 흙 속의 수분으로 인해 방화가 가능하다고 법에서는 판단하여 '주요구조부'에서 제외를 하고 있다.(건축법 제 2조 제1항 제7호).
건축법상 '주요구조부'와 유사한 용어로 '구조부재'가 있는데, 이는 건축물의 뼈대가 되는 구조재로서 별도로 용어 정의를 하고 있다('건축물의 구조기준 등에 관한 규칙' 제2조 제1호 참조).
이렇듯 '주요구조부' 정의에 기초와 최하층 바닥이 빠져 있어 철근콘크리트조와 같이 일체식 구조가 아닌 목조방식이나 철골조 방식의 건축물의 경우 그 상층부의 구조체를 들어서 이전이 가능한 것이다.
6. 대수선
- 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주 계단 등의 구조나 외부 형태를 수선, 변경하거나 증설하는 것으로 증축, 개축 또는 재축에 해당하지 않는 것으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
① 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽 면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것,
② 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것,
③ 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것,
④ 지붕틀을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것,
⑤ 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것,
⑥ 주계단, 피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것,
⑦ 미관지구에서 건축물의 외부형태(담장을 포함)을 변경하는 것,
⑧ 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것,
⑨ 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것.
근거법은 건축법 시행령이다.
7. 부속건축물
- 같은 대지에서 주된 건축물과 분리된 부속용도의 건축물로서 주된 건축물을 이용 또는 관리하는 데에 필요한 건축물을 말한다. 건축물의 부속용도는 건축물의 주된 용도의 기능에 필수적인 용도로서 다음의 어느 하나에 해당하는 용도를 말한다.
① 건축물의 설비, 대피, 위생, 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도,
② 사무, 작업, 집회, 물품저장, 주차, 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도,
③ 구내식당, 직장 어린이집, 구내운동시설 등 종업원 후생복리시설, 구내소각시설, 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도,
④ 관계법령에서 주된 용도의 부수시설로 설치할 수 있게 규정하고 있는 시설의 용도. 근거법은 건축법이다.
8. 개축과 재축의 차이점
- 개축과 재축 모두 기존 건축물이 없어지고 새로 건축을 하는 것이다. 차이점은 무엇일까?
재축은 취득세가 들어가지 않는다. 재축의 특징은 멸실 전 해당 규모 이하라면 일부 신축 당시 옛 건축법대로 건축할 수 있다는 것이다. 재축은 취득세가 들어가지 않는다. 재축의 특징은 멸실 전 해당 규모 이하라면 일부 신축 당시 옛 건축법대로 건축할 수 있다는 것이다. 재해복구지원 차원에서 재해로 인한 멸실시에는 2년 내에 재축하면 취득세를 면제 받을 수 있다. 재축의 이런 예외는 건축법에 한정된다. 종전 규모의 범위 내에서 다시 축조 한다는 점은 같지만 개축은 자의에 의한 것이다. 재축은 본인의 의사와는 관계없이 재해로 인해 다시 축조를 한다는 점이 다르다.
9. 근저당권 설정된 건물의 개축, 증축, 신축 - 판례
- 근저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재했으나 그 이후 증축되거나 멸실, 철거된 후 신축한 경우 증축, 신축된 건물에 대해 법정지상권이 성립될까?
대법원은 법정지상권의 존속기간, 범위 등은 구 건물을 기준으로 하며 그 이용에 일반적으로 필요한 범위 내로 제한된다고 판시했다.
법정지상권이란 당사자의 계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 성립하는 지상권을 말한다. 지상권은 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권한을 말한다. 법률의 규정에 의하여 발생하는 지상권을 법정시상권이라 말한다.
법정지상권의 범위는 해당 건물의 대지에 한정되지 않으며 건물로써 이용함에 필요한 한도에서 대지 외의 부분에도 미친다. 저당권자는 근저당권 설정 당시 구 건물을 기준으로 담보가치를 평가하여 근저당권을 설정해야 한다.
만약 증축, 신축된 건물을 기준으로 배당액을 산정한다면 근저당권자는 자신이 근저당권을 설정한 이후에 발생한 사실관계로 인해 예상하지 못한 손해를 입을 수 있다.
이는 부당하기 때문에 근저당권이 실행되면 근저당권자가 예측대로 배당을 받을 수 있도록 구 건물을 기준으로 해야 한다.